所谓“一房二卖”,就是指房屋产权人先后与两个人(包括自然人和法人)签订房屋买卖合同,将其房屋卖给该两个人的行为。因此,以同一房屋为标的两个买卖合同,人选择其中一个完全履行,另一个合同即陷入给付不能,买受人的债权无法得到实现,合同目的落空。在此情形下法律赋予买受人何种救济途径呢?基于有效成立的买卖合同,买受人主张人承担违约责任是最为常见的方式。然而这只能在人有支付能力的前提下,买受人才能得到实际的补偿。对于实践中为数不少的缺乏诚信又资信不足的人,买受人再采用此救济途径,其将无法得到实际的保障。对此,有两种救济方法:一、向第三人主张侵权责任;二、主张债权人的撤销权而请求撤销后一合同。这些救济都是事后弥补,作用不可,但是这些救济无法避免“一房二卖”现象的发生。消除“一房二卖”现象的根本办法是不动产预告登记制度。 物在买卖交易关系中的发展包含两个阶段: 一是双方订立给付标的物并移转所有权的买卖合同;二是双方履行合同,实现其给付标的物并移转所有权的。前一阶段设立的买卖合同虽然是后一阶段所有权转移的前提,但后一阶段的履行行为并非是前一阶段的自然延伸。买卖合同的履行不是简单的事实行为,而是一个的法律行为,不仅有转移标的物所有权的行为,而且必须有移转标的物所有权的意思。从以上引起物权变动的变动过程可以得出,交易实践中存在于债权行为之外的物权行为。在不动产交易过程中,双方订立买卖合同,人负担给付标的物的债务,使买受人获得请求给付的请求权,为债权行为。双方履行该买卖合同,人直接处分对标的物的所有权,使买受人获得现实的物的,为物权行为。 债权行为仅能产生债权债务,并不能引起物权变动。物权变动须基于物权行为。物权行为是物权合意这一法律行为与登记或交付这一法律事实相结合构成的法律效果,故债权合同的效力判断与物权变动的效果是否实现的判断是两个的判断。不发生物权变动的法律效果,不能在逻辑上推导出债权合同不发生效力的结论。债权行为只要当事人的不违反法律和公序良俗,法律就不应当否定。当事人是否有处分权,是否能发生物权变动,不影响合同的效力。在双重买卖中,先后签订的买卖合同,无论其合同标的物的所有权是否发生转移,只要具备合同生效的一般要件,都是有效合同。不动产物权的变动以登记为要件。登记使该买受人取得对抗第三人的物权,另一买受人不得以债权合同成立在先而否定物权变动的效力。 以《合同法》、《物权法》为依据,“一房二卖”中,前后两个合同都是有效的。但是在此情况下,人在履行了一个合同后,另一个合同的买受人无法获得合同的履行,无法得到房屋,对其权益的可以采用如下办法: 男人断掌手相图解 房屋重复买卖中,人的行为构成根本违约,符合《合同法》的合同解除条件,这时无法取得房屋的买受人可以解除与人的房屋买卖合同,要求人退还购房款本金及利息,并可请求人赔偿因合同解除而给自己造成的损失。
|